I beni immobili (vale a dire i terreni, ed i beni che sono permanentemente incorporati od ancorati al suolo) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili.
Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta.
Un semplice atto scritto pertanto, a’ sensi dell’art.1350 del Codice Civile è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, nell’istante in cui viene sottoscritto.
Tale passaggio tuttavia, fino a che non venga TRASCRITTO nei pubblici registri immobiliari, non è di per sè opponibile ai terzi.
In sostanza ha effetto solo tra le parti contraenti, e non verso l’ordinamento giuridico o terzi estranei al contratto. Un creditore ad esempio, potrà pignorare ed agire esecutivamente sul bene del venditore.. anche se questi lo abbia già “venduto” all’acquirente con una semplice scrittura privata, proprio perchè questa non è a lui opponibile.
Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece richiesta la forma dell’atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata.
In sostanza, affinché l’atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti dell’ordinamento giuridico, della collettività e di tutti i terzi è richiesto il controllo del Pubblico Ufficiale, quale è appunto il Notaio, che controlla che l’atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all’ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.
La scelta del legislatore a ben vedere è lungimirante. Fino a che le parti agiscono nelle loro rispettive ed esclusive sfere giuridiche, sono libere di “rischiare”.. e di redigere una scrittura che può anche essere imperfetta od incompleta.
Quando tuttavia la scrittura deve diventare parte dell’ordinamento giuridico e diventare opponibile anche a terzi, è richiesto l’intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale ne controlla sotto la sua responsabilità la validità e la conformità all’ordinamento.
In tale momento infatti entrano in gioco interessi che non sono disponibili dalle parti, proprio perché coinvolgono la generalità dei cittadini e tutto l’ordinamento giuridico, e proprio per questo è richiesto l’intervento del Notaio.
Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano immobili, esiste tra la semplice “registrazione” del contratto, e la sua “trascrizione” nei Pubblici Registri Immobiliari.
La registrazione è un adempimento che assicura la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più.
Data che si badi non è quella indicata nel contratto, bensì quella in cui il contratto viene presentato all’ufficio per la registrazione, e riportata sul reltativo timbro.
Un po’ come se il contratto venisse spedito in plico raccomandato.
Nessuna certezza invece viene data sull’identità dei sottoscrittori, sulla effettiva disponibilità dei diritti che vengono dedotti in contratto, e nessuna altra garanzia viene data.
Il contratto poi continua ad essere non opponibile ai terzi in buona fede che ignorino l’esistenza del contratto.
Un creditore ad esempio potrà ben pignorare il bene del venditore, promesso in vendita con un contratto anche se registrato, e un eventuale acquirente potrà ben acquistare lo stesso bene, anche se già promesso in vendita o già venduto, con un contratto semplicemente registrato, ma non ancora trascritto.
Diversa e’ invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
La trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di “pubblicità dichiarativa”. Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene “opponibile ai terzi” anche se questi ne ignorano l’esistenza.
Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplice registrazione, si sentono tutelate e già al sicuro.
Per ottenere la trascrizione, come sopra accennato, è necessario l’intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all’ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi. Grazie all’intervento del Notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l’identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti, certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge. Il contratto autenticato o ricevuto dal Notaio è poi titolo esecutivo per le obbligazioni nello stesso dedotte.
A seguito di quanto detto sopra, è importante fare una breve riflessione sul cosiddetto “Compromesso” di vendita, ovvero più correttamente “Contratto Preliminare” di compravendita.
A seguito di recenti interventi normativi è stato reso obbligatorio per i mediatori immobiliari, procedere alla registrazione di tutte le scritture intercorse tra le parti, relative alla compravendita di immobili che avvengano tramite la loro attività di mediazione.
Questo adempimento è obbligatorio per legge, ma attiene alla semplice “registrazione”. Come sopra indicato pertanto, non dà alcuna sicurezza né per il passato (ad esempio circa la provenienza corretta dell’immobile), né per il presente (non assicura che chi ha sottoscritto il contratto sia davvero proprietario dell’immobile o legittimato a disporne), né soprattutto per il futuro.
Il bene infatti continua a rimanere in pieno nella sfera giuridica del promittente venditore, e ne subirà le relative vicende. Possibli pignoramenti, ipoteche, azioni esecutive, doppie vendite ecc…
A tal proposito appare assai raccomandabile rivolgersi già subito per la redazione del “compromesso” al Notaio. La semplice consulenza del Notaio già nella fase preliminare del contratto innanzitutto non provoca alcun aggravio di costi. La cosulenza è infatti già compresa nell’onorario che si pagherà per la stipula del rogito definitivo.
Inoltre tenendo in considerazione alcune variabili quali ammontare delle somme anticipate a titolo di caparra o acconto, situazione giuridica dei venditori, distanza di tempo tra il “compromesso” ed il rogito, e non da ultima la propensione personale alla sicurezza od al rischio, è possibile valutare se sia opportuno procedere non solo alla registrazione del compromesso, ma anche alla sua trascrizione.
Qualora si opti per la trascrizione del contratto, è necessario redigere un apposito atto pubblico. Per esso è necessario sopportare imposte aggiuntive che ammontano a circa 600 Euro, non recuperabili.
In aggiunta saranno da pagarsi alcune altre imposte, che tuttavia rappresentano semplicemente una anticipazione di imposte da pagarsi sul rogito definitivo, e che non verranno più pagate in tale occasione.
L’onorario del Notaio infine per la redazione del contratto preliminare trascritto è molto ridotto, e in molti casi rientra anch’esso nella somma complessiva dovuta per il rogito definitivo.
Se tali costi possono sembrare elevati, è importante notare innanzitutto che essi nella sostanza si riducono ai circa 600 Euro non recuperabili. Inoltre essi offrono come effetto la stessa ed identica protezione che si ha una volta firmato il rogito di compravendita.
Dal momento della trascrizione del contratto preliminare (compromesso), si è infatti protetti come se si avesse già concluso il rogito definitivo. Nessuna vicenda del venditore infatti potrà più pregiudicare l’acquisto.
La trascrizione del contratto preliminare, è un po’ come acquistare una porta blindata per la propria casa. La porta in molti casi non servirà a nulla.. ma solo fino a che qualche malintenzionato non prova ad entrare in casa.
Dal primo luglio 2009, l’obbligo di dotare i fabbricati dell’Attestato Energetico è in vigore per tutte le compravendite di fabbricati, salvo alcune marginali eccezioni.
La normativa di riferimento è piuttosto complessa, perché vede l’intersecarsi di norme europee, nazionali e regionali, ognuna con un suo ambito di applicazione e specifiche e non sempre coerenti disposizioni.
Nelle intenzioni del legislatore, l’Attestato dovrebbe far emergere anche per i fabbricati le qualità energetiche degli stessi, così come già oggi accade per alcuni beni di consumo come gli elettrodomestici o ad esempio per le automobili, e quindi influire sul prezzo degli stessi, premiando con un prezzo più alto i fabbricati più efficienti, e penalizzando con un prezzo di vendita più basso, i fabbricati meno efficienti.
Dal primo ottobre 2009 poi in Piemonte entrano in vigore le specifiche normative regionali. Nel documento qui allegato la Regione indica esaustivamente la normativa.
Nel link qui riprodotto inoltre, è possibile accedere al sito della Regione Piemonte, con tutti i relativi approfondimenti.
Il nostro studio Notarile è in ogni caso a vostra disposizione, senza alcun impegno, per fornire tutti i chiarimenti necessari anche in questa complessa normativa.
Laddove invece si vadano a trasferire beni siti in regioni differenti, bisognerà per ogni singolo caso, approfondire la relativa normativa regionale.
Documenti allegati: SCARICA
Qui di seguito alcune indicazioni ed adempimenti relativi agli acquisti immobiliari, realizzato a cura di FederNotai.
I. AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
1. Trasferimento della residenza nel Comune in cui si acquista l’immobile
Chi non risiede nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato, deve trasferire in tale Comune la residenza entro 18 mesi dal giorno dell’atto notarile.
Per la detrazione degli interessi passivi del mutuo è necessario trasferire la residenza all’indirizzo in cui è situato l’immobile entro 12 mesi dall’atto di acquisto.
2. Decadenza dalle agevolazioni
Chi acquista un immobile con le agevolazioni “prima casa”, decade dalle agevolazioni stesse se trasferisce (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell’atto notarile, l’immobile acquistato.
Nel caso di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, dovrà essere pagata la differenza tra l’imposta piena e quella ridotta con una soprattassa e gli interessi di mora.
Non si avrà decadenza dalle agevolazioni “prima casa” se entro 1 anno dal trasferimento (con atto di vendita, donazione, ecc.), si acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
ESEMPIO:
gennaio 2005: si acquista una “prima casa”;
gennaio 2008: si vende la casa.
Si decade dalle agevolazioni “prima casa” perchè dall’acquisto alla vendita della casa non sono passati 5 anni, salvo il punto seguente.
Non si decade, invece, dalle agevolazioni se entro il gennaio 2009 si acquista una nuova casa da adibire a propria abitazione principale.
Chi ha contratto un mutuo per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della “prima casa” e decade dalle agevolazioni, dovrà pagare anche un’imposta aggiuntiva dell’1,75% calcolata sul capitale preso a mutuo oltre a sanzioni amministrative.
3. Credito di imposta
Si ha un credito di imposta pari all’imposta di registro pagata con il primo acquisto se:
viene trasferito (venduto, donato, ecc..) un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”; e viene acquistato un altro immobile con le agevolazioni “prima casa” entro 1 anno dal trasferimento.
ESEMPIO:
gennaio 2005: si acquista una “prima casa”; imposta pagata 25 euro;
gennaio 2008: si vende la casa;
settembre 2008: si acquista una nuova “prima casa”:
– imposta dovuta 35 euro;
– imposta già pagata 25 euro;
– imposta da pagare 10 euro.
Nell’esempio “si recuperano” 25 euro sul nuovo acquisto “prima casa” se l’atto notarile di acquisto viene effettuato entro 1 anno dalla vendita della propria “prima casa”.
II.IMU
1.Versamento
L’IMU è dovuta in due rate di uguale importo: l’acconto, relativo al primo semestre dell’anno in corso, entro il 16 giugno; il saldo, relativo al secondo semestre, entro il 16 dicembre.
L’IMU è dovuta in base ai mesi di possesso dell’immobile.
Se l’acquisto dell’immobile avviene entro il giorno 15, l’intero mese verrà pagato da chi compra.
Se, invece, l’acquisto avviene dal giorno 16, l’intero mese verrà pagato da chi vende.
ESEMPIO:
12 febbraio 2007: acquisto dell’immobile; chi acquista dovrà pagare l’ICI dal giorno 1 febbraio 2007.
17 febbraio 2007: acquisto dell’immobile; chi acquista dovrà pagare l’ICI dal giorno 1 marzo 2007.
2. Calcolo
Per calcolare quanto si deve pagare è necessario prima determinare la base imponibile.
La base imponibile IMU è costituita dalla rendita catastale maggiorata del 5%, che va poi moltiplicata per il coefficiente 100 nel caso di appartamenti, autorimesse, magazzini, laboratori e tettoie; per 50 se si tratta di uffici; per 34 se si tratta di negozi.
Gli opifici industriali ed altri edifici con destinazioni particolari richiedono approfondimenti ulteriori.
Le aliquote IMU da applicare alla base imponibile sono deliberate ogni anno dal Comune dove è situato l’immobile.
E’ necessario informarsi presso il Comune competente.
3. Esenzione per l’abitazione principale
L’IMU non è dovuta sugli immobili adibiti ad abitazione principale, ad eccezione degli immobili “di lusso” . Inoltre l’abolizione dell’IMU sull’abitazione principale si estende:
alle eventuali pertinenze;
alle unità immobiliari assimilate all’abitazione principale.
Ai fini dell’esclusione per “abitazione principale” si intende l’unità immobiliare adibita a dimora abituale del soggetto che la possiede a tiolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale di godimento, che si presume essere quella in cui ha la residenza anagrafica.
L’abolizione dell’IMU non riguarda le abitazioni iscritte nel Catasto dei Fabbricati con nelle seguenti categorie:
A/1 (abitazioni di tipo signorile)
A/8 (abitazioni in ville)
A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
In generale l’abolizione dell’IMU si estende alle pertinenze dell’abitazione principale, anche se distintamente accatastate. Tuttavia i Comuni hanno il potere di delimitare con proprio regolamento il numero e le tipologie delle unità immobiliari considerate pertinenze dell’abitazione principale, esenti ai fini IMU.
Ad esempio un Comune potrebbe ammettere l’esenzione ICI esclusivamente per le autorimesse (C/6), limitando il beneficio ad una pertinenza soltanto. Un altro Comune invece potrebbe ammettere anche le tettoie (C/7), ed ammettere l’esenzione per più di una pertinenza per categoria.
E’ comunque necessario informarsi presso il Comune in cui è situato l’immobile.
4. Dichiarazione IMU
Il notaio, trasmettendo in via telematica l’atto di acquisto agli uffici pubblici, nella maggior parte dei casi adempie all’obbligo di effettuare la dichiarazione ICI. Pertanto, in tali casi, il nuovo proprietario non è tenuto ad inviare al Comune la dichiarazione IMU.
E’ necessario, comunque, accertarsi presso il Comune dei casi in cui la dichiarazione è obbligatoria.
III. IRPEF (lMPOSTA SUI REDDITI DELLE PERSONE FISICHE)
1. Reddito da immobili
L’IRPEF dovuta sul reddito da immobili è calcolata nella dichiarazione dei redditi ( Mod. 730 o Mod. UNICO) da presentare l’anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso dell’immobile acquistato.
Il reddito immobiliare viene sommato agli altri redditi (lavoro dipendente o pensione, lavoro autonomo, reddito d’impresa eccetera); quindi ciascuno pagherà in funzione dei propri redditi.
L’imposta viene calcolata in base alla rendita catastale maggiorata dei moltiplicatori previsti.
2. Abitazione principale
L’abitazione principale o quella utilizzata come abitazione principale da familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) è completamente esente dall’ IRPEF.
L’esenzione spetta soltanto per un fabbricato.
Nell’esenzione sono comprese anche le pertinenze come, ad esempio, il garage, la cantina o il posto auto.
3. Plusvalenze
Si ha plusvalenza nel caso in cui un immobile venga venduto ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto.
La plusvalenza si calcola come segue:
dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto si sottraggono le spese inerenti all’immobile come, ad esempio, tasse e costi per l’acquisto, costi di ristrutturazione ecc..
Non è soggetta a tassazione (secondo i criteri ordinari di tassazione del reddito) la plusvalenza realizzata con la vendita di un immobile che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo).
E’ soggetta a tassazione la plusvalenza realizzata con la vendita entro cinque anni dall’acquisto di un immobile che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, non è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari.
E’ possibile richiedere l’applicazione di una imposta sostitutiva sulla plusvalenza.
Questa imposta è pari al 20% della plusvalenzarealizzata solo se il venditore,corrispondendo il relativo importo, ne faccia esplicita richiesta al notaio nell’atto di vendita.
ESEMPIO:
1° gennaio 2007: acquisto dell’immobile per un prezzo di 50.000 euro;
1° gennaio 2008: vendita dell’immobile per un prezzo di 65.000 euro;
costo sostenuto per l’acquisto 5.000 euro.
Nell’esempio si ha una plusvalenza di 10.000 euro (65.000 – 50.000=15.000; 15.000 – 5.000=10.000).
La plusvalenza non è tassata se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra il 1° gennaio 2007 ed il 1° gennaio 2008.
Se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra il 1° gennaio 2007 ed il 1° gennaio 2008, la plusvalenza può essere tassata al 20% qualora il venditore ne faccia esplicita richiesta al notaio nell’atto di vendita (nell’esempio fatto: 20% di 10.000 euro = 2.000 euro)
4. Detrazione per le spese di ristrutturazione degli immobili
E’ detraibile dall’IRPEF una quota pari al 36% delle spese di ristrutturazione degli immobili, entro un importo massimo di 48.000 euro.
Sono detraibili le spese sostenute dal 1° gennaio 2008 e fino al 31 dicembre 2010 dal contribuente persona fisica che abbia effettuato:
interventi di recupero edilizio sulle singole abitazioni;
interventi di recupero edilizio su parti comuni di edifici condominiali.
La detrazione viene utilizzata in 10 rate uguali e costanti, cioè tutte dello stesso importo e una per ciascun anno.
Il numero delle rate è ridotto a 5 se il contribuente ha compiuto 75 anni; a 3 se il contribuente ha compiuto 80 anni.
ESEMPIO:
prezzo di acquisto dell’abitazione 200.000 euro;
costo dell’intervento di recupero edilizio 50.000 euro;
detrazione pari al 36% di 48.000 euro = 17.280 euro;
17.280 : 10 =1.728 euro detraibili per anno.
Nell’esempio è possibile portare in detrazione solo l’importo massimo detraibile di 48.000 euro e non 50.000 euro.
Questa detrazione compete anche nel caso di interventi di ristrutturazione di interi fabbricati eseguiti da imprese.
Ad usufruire della detrazione sono, in tal caso, gli acquirenti delle singole abitazioni a condizione che: i lavori di ristrutturazione siano eseguiti a partire dal 1° gennaio 2008 e fino al 31 dicembre 2010; e l’impresa venda le abitazioni entro il 30 giugno 2011.
La detrazione spetta per il 36% delle spese sostenute pari al 25% del prezzo dell’abitazione risultante dall’atto di vendita e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro per abitazione.
Anche in questo caso la detrazione viene utilizzata in 10 rate uguali e costanti, che possono essere ridotte a 5 e a 3 a seconda dell’età del contribuente.
ESEMPIO:
prezzo di acquisto dell’abitazione 200.000 euro;
costo di ristrutturazione pari al 25% di 200.000 euro = 50.000 euro;
detrazione pari al 36% di 48.000 euro = 17.280 euro
17.280 : 10 =1.728 euro detraibili per anno.
Nell’esempio è possibile portare in detrazione solo l’importo massimo di 48.000 euro e non 50.000 euro.
La pratica è delicata: si consiglia di farsi seguire da un professionista.
5. Detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici
E’ detraibile dall’IRPEF una quota pari al 55% per le spese documentate sostenute entro il 31 dicembre 2010 relative a:
interventi su edifici esistenti riguardanti coperture e pavimenti, fino ad un valore di 60.000 euro;
interventi di installazione di pannelli solari, fino ad un valore di 60.000 euro;
interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, fino ad un valore di 30.000 euro;
interventi di sostituzione di finestre comprensive di infissi, fino ad un valore di 60.000 euro.
Per le spese documentate, sostenute entro il 31 dicembre 2009 e relative ad interventi di sostituzione intera o parziale di impianti di climatizzazione invernale non a condensazione spetta, invece, una detrazione IRPEF entro un limite massimo da fissarsi con decreto ministeriale.
La detrazione può essere ripartita in un numero di quote annuali non inferiore a 3 e non superiore a 10 a scelta del contribuente.
La detrazione fiscale è ammessa a condizione che:
l’intervento risponda ai requisiti di legge e sia asseverato da un tecnico abilitato; e
il contribuente abbia la certificazione energetica dell’edificio o l’attestato di qualificazione energetica predisposto ed asseverato da un tecnico abilitato.
Per gli interventi di sostituzione di finestre comprensive di infissi non è richiesta la certificazione energetica e, pertanto, per poter godere della detrazione è necessario solo che l’intervento risponda ai requisiti di legge e sia asseverato da un tecnico abilitato.
6.Detrazione degli interessi passivi del mutuo
6.1 Mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
Se l’acquirente ha contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale (cioè quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente), potrà detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo sino a un importo di 3.615,20 euro (per un risparmio che può giungere fino a 686,89 euro per anno) e, per i mutui contratti a partire dal 1° gennaio 2008, sino ad un importo di 4.000 euro (per un risparmio che può giungere fino a 760 euro per anno).
A chi spetta la detrazione
Se il mutuo è intestato a più persone, la detrazione viene divisa tra le stesse.
Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi.
La detrazione è ammessa a condizione che:
la casa sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto;
e l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data del mutuo;
e da idonea documentazione risulti che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale (dal 1° gennaio 2008 è necessario che questa destinazione risulti dall’atto di mutuo o da dichiarazione allegata ai fini dell’aliquota dello 0,25% dell’imposta sostitutiva).
Importo detraibile
Oltre agli interessi passivi nella misura sopra indicata, si detraggono anche gli oneri pagati in dipendenza del mutuo.
Sono oneri detraibili: l’imposta sostitutiva, l’imposta per l’iscrizione dell’ipoteca, le spese di istruttoria, le spese di perizia e le spese notarili.
Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile (prezzo di acquisto, tasse, spese notarili e degli oneri accessori), si possono detrarre i soli interessi calcolati sul costo stesso.
ESEMPIO:
Costo dell’immobile 50.000 euro;
mutuo 70.000 euro;
interessi passivi annui 2.800 euro.
Gli interessi detraibili si determinano come segue:
costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi : capitale dato a mutuo, cioè:
50.000 x 2.800 : 70.000 = 2.000 euro
Poiché il mutuo è superiore al costo dell’immobile è possibile detrarre solo gli interessi calcolati su 50.000 euro, cioè, 2.000 euro.
La copia della parcella notarile del mutuo, insieme alla certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, dovranno essere consegnate al proprio commercialista o a chi prepara la dichiarazione dei redditi.
6.2 Mutuo per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale
Sono detraibili nella misura del 19% sino ad un importo di euro 2.582,28 (per un risparmio che può giungere fino a euro 490,63 per anno), gli interessi passivi e gli oneri accessori di mutui stipulati per la ristrutturazione dell’abitazione principale. Tale detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’abitazione è adibita a dimora abituale e, comunque, entro 2 anni dall’acquisto.
Nella stessa misura sono detraibili gli interessi passivi e gli oneri accessori di mutui stipulati per la costruzione dell’abitazione principale a condizione che il mutuo sia contratto nei 6 mesi antecedenti ovvero nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.
Si consiglia di consegnare fotocopia dell’atto notarile di acquisto e dell’eventuale mutuo al proprio commercialista o a chi prepara la dichiarazione dei redditi.
7. Detrazione per le spese di intermediazione immobiliare
E’ detraibile dall’IRPEF un importo pari al 19% delle spese sostenute per l’intermediazione dell’agente immobiliare, nel limite massimo di 1.000 euro (e, quindi, per un importo massimo di 190 euro) e solo nel caso di acquisto di “prima casa”.
IV. COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA
Chi vende la propria abitazione deve darne comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile.
La comunicazione deve essere presentata mediante modulo o spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno alla Questura o al Commissariato di Pubblica Sicurezza competente.
Per gli immobili posti nelle grandi città è competente il Commissariato della zona dove si trova l’immobile; per tutti gli altri è competente l’Ufficio di Polizia o, in mancanza, il Comando di Polizia locale (vigili urbani).
E’ importante rispettare il termine di 48 ore: in caso contrario si pagano multe consistenti.
V.TASSA SUI RIFIUTI SOLIDI URBANI (TARSU)
Chi compra un appartamento dovrà recarsi presso l’Ufficio Tributi del Comune per comunicare i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani. E’ necessario fornire i propri dati anagrafici, il codice fiscale, la data dalla quale l’immobile è utilizzato e i metri quadrati calpestabili dell’appartamento (non contando i muri interni ed esterni), escluse le terrazze ma comprese cantine ed autorimesse.
La comunicazione deve essere fatta entro il 20 gennaio successivo al momento in cui è iniziato l’utilizzo.
VI. AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’acquisto deve essere comunicato all’amministratore del condominio, affinchè possa procedere al corretto addebito delle spese condominiali.
Per stipulare un atto di compravendita sono necessari alcuni documenti basilari.
A seconda dei casi poi saranno necessarie documentazioni ulteriori.
L’elenco può sembrare lungo, ma dà l’idea della mole di controlli e di competenze che sono necessarie per stipulare un “semplice” atto di compravendita immobiliare.
Quasi tutti i documenti possono essere richiesti autonomamente da noi, ma in caso siano disponibili agevolano la celere istruttoria della pratica.
Documenti base:
– fotocopia della carta di identità e del codice fiscale di tutti i comparenti, venditori ed acquirenti (al momento dell’atto sarà necessario comparire di persona e portare tali documenti in originale)
– copia autentica dell’atto di provenienza, ovvero in caso di provenienza per successione copia della dichiarazione di successione, e dell’eventuale verbale di pubblicazione del testamento; qualora si sia in presenza di provenienza per successione, nel caso in cui l’accettazione dell’eredità non sia stata ancora trascritta, sarà necessario produrre anche il certificato di morte in originale del defunto;
– stato civile ed eventuale regime matrimoniale dei comparenti, da documentarsi con estratto dell’atto di matrimonio (rilasciato quest’ultimo dal Comune di residenza ovvero dal Comune in cui è avvenuto il matrimonio);
– Attestato di Certificazione Energetica relativo all’immobile oggetto di compravendita. Detto attestato dal primo ottobre 2009, per i fabbricati siti in Piemonte, dovrà inderogabilmente essere allegato all’atto;
Nel caso alcuni di questi documenti non siano reperibili, compresi i certificati, possiamo richiederli noi presso i competenti uffici. Il costo di tale richiesta varia a seconda del certificato.
Tutta la documentazione catastale, visure e planimetrie verranno richieste autonomamente da noi.
In caso di immobili siti in Comune di Torino, Carmagnola o Villastellone, ed in alcuni altri comuni limitrofi provvediamo anche ad effettuare il controllo urbanistico presso l’archivio edilizio locale, controllando tutti i provvedimenti edilizi rilasciati con riguardo ad un determinato immobile. Per altri Comuni verifichiamo caso per caso, ma non sempre possiamo intervenire direttamente.
– In caso intervenga un mediatore: dati e recapiti del mediatore, ragione sociale del mediatore e numero di iscrizione al Ruolo Mediatori, copia di eventuali proposte di acquisto o preliminari registrati, importo ed estremi dei pagamenti delle provvigioni del mediatore;
– Nel caso in cui sull’immobile gravi un mutuo ipotecario da estinguere: nel caso in cui sull’immobile oggetto di vendita gravi un mutuo ipotecario che il venditore intende estinguere con parte del prezzo ricavato dalla vendita, sono necessari i recapiti telefonici della banca creditrice e del funzionario che ha la pratica in esame; sarà necessario avere il conteggio del debito residuo alla data esatta del rogito di compravendita, per consentire all’acquirente di predisporre i necessari assegni circolari di importi corrispondenti. Sarà opportuno stipulare poi il rogito di mattina o nel primo pomeriggio, per consentire l’estinzione immediata del vecchio mutuo nella stessa giornata ed evitare così il decorso di ulteriori interessi.
– In caso intervenga in atto una società:
a) – Visura aggiornata rilasciata dalla Camera di Commercio (registro delle imprese);
b) – Copia dello statuto vigente della societa’ (o dell’ultimo atto notarile contenente i patti sociali aggiornati);
c) – Codice fiscale e Partita IVA;
d) – fotocopia del documento d’identita’ del rappresentante legale;
e) – se vi e’ consiglio di amministrazione: verbale della deliberazione che autorizza la stipula dell’atto;
– In presenza di plusvalenze immobiliari: nell’ipotesi in cui si
intenda optare per l’imposta sostitutiva del 20%: specificazione della plusvalenza realizzata, o in alternativa degli elementi necessari per la relativa determinazione (valore di acquisto; documentazione delle spese sostenute per l’acquisto – ad es., parcella notarile
per l’acquisto ed il mutuo strumentale allo stesso – e per eventuali lavori di costruzione o ristrutturazione);
– In caso si ri-acquisti una cosiddetta “prima casa”: ai fini di calcolare il credito di imposta è necessaria copia dell’atto notarile di acquisto della precedente prima casa, e copia dell’atto di rivendita della stessa ovvero Certificato di Rogito rilasciato dal Notaio che ha rogato l’atto;
– In caso di fabbricato locato a terzi:
a) – copia del contratto di locazione con estremi della sua registrazione;
b) – trattandosi di fabbricato ad uso negozio, o comunque ad uso commerciale o professionale: verificare l’osservanza delle disposizioni relative alla prelazione del conduttore;
c) – trattandosi di fabbricato ad uso abitativo, verificare che non sia stata data disdetta alla prima scadenza al conduttore, nel qual caso esiste diritto di prelazione a favore del conduttore medesimo.
– In caso di compravendita di terreni:
Certificato di destinazione urbanistica (rilasciato dal Comune) in bollo, anche per aree pertinenziali di edifici urbani di superficie superiore a 5.000 metri quadri;
– Per i terreni agricoli: verificare che non vi siano affittuari o confinanti coltivatori diretti aventi diritto a prelazione.
– Eventuale perizia per rideterminazione dei valori dei terreni edificabili.
Spesso si sente dire che “senza i Notai” comprare e vendere casa sarebbe molto più semplice e molto più economico.
La cosa che salta subito all’occhio è la necessità di stipulare innanzitutto una “title insurance” vale a dire un’assicurazione che tuteli l’acquirente in caso in cui terzi rivendichino la proprietà dell’immobile da lui acquistato.
E’ evidente: non essendoci un Pubblico Ufficiale che certifichi la proprietà e titolarità dei diritti, non essendoci Pubblici Registri affidabili, l’unica strada che rimane è assicurarsi per eventuali danni. È essenziale stipulare l’assicurazione sul titolo di proprietà
Il costo della sola Title Insurance è di circa $450 ogni $100.000 del prezzo dell’immobile.
A questo link di un’agenzia immobiliare specializzata in immobili negli USA è possibile leggere tutta la complessa, costosa e rischiosa trafila per acquistare immobili a New York.
Un importantissimo risultato è stato ottenuto dal Notariato nel campo delle esecuzioni immobliari.
L’affidamento al Notaio della delega nell’ambito dei processi esecutivi ha ridotto i tempi per le esecuzioni forzate (dall’inizio del processo esecutivo alla vendita dell’immobile) da 6/8 anni (sei-otto anni !) ad una media di circa 12 mesi, con grande beneficio per il recupero crediti da parte del sistema bancario e dei privati.
Ora le esecuzioni immobiliari sono state aperte all’intervento anche di altri professionisti, che possono essere delegati a tal fine.
Un ulteriore risparmio di tempo si potrebbe avere se venisse data al Notaio la possibilità, quale Pubblico Ufficiale come il Giudice, di redigere egli stesso il decreto di assegnazione, sgravando così gli uffici giudiziari da ulteriori adempimenti.
Il Decreto legge 25 marzo 2010 n. 40 istituisce un contributo di 60 milioni di Euro, fino ad esaurimento, destinato a contributi per l’acquisto di immobili cosiddetti ad “alta efficienza energetica”.
L’incentivo in oggetto consiste:
– in un contributo pari ad €. 83,00 per ogni mq. di superficie utile e nel limite massimo di €. 5.000,00 per l’acquisto di immobile di nuova costruzione di classe energetica “B”, come prima abitazione della famiglia;
– in un contributo pari ad €. 116,00 al mq. di superficie utile e nel limite massimo di €. 7.000,00 per l’acquisto di immobile di classe energetica “A”.
Per poter accedere agli incentivi in oggetto debbono ricorrere le seguenti condizioni:
1) deve trattarsi di fabbricato “abitativo” di nuova costruzione o ristrutturazione.
2) deve trattarsi di fabbricato “abitativo” destinato a “prima abitazione della famiglia”.
3) tra le parti deve essere stato stipulato un contratto preliminare, con atto di data certa (e quindi con atto “notarile” ovvero con scrittura privata registrata) successiva 3 aprile 2010;
4) deve essere stato rilasciato l’ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA;
5) il contratto definitivo deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2010;
6) I contributi vengono erogati a condizione che al momento della “prenotazione” vi siano le necessarie disponibilità ne “il fondo”;
7) i benefici in oggetto sono cumulabili con altri benefici previsti sul medesimo bene dalle vigenti disposizioni;
8) non è chiaro se i contributi debbano essere erogati al venditore o all’acquirente.
Qui i link al sito del Ministero dello Sviluppo Economico, ed al sito Poste Italiane dove si indicano le modalità di prenotazione degli incentivi in oggetto.
Per ulteriori informazioni vi invitiamo a contattarci direttamente.
Dal primo ottobre 2009 per i fabbricati situati in Piemonte entrano in vigore le specifiche normative regionali. Nel documento che qui sotto si allega la Regione fornisce le prime fondamentali linee guida.
Nel link qui riprodotto inoltre, è possibile accedere al più ampio sito internet della Regione Piemonte, con tutti i relativi approfondimenti.
Già dal primo luglio 2009 tuttavia l’obbligo di dotare i fabbricati dell’Attestato Energetico era entrato in vigore per tutte le compravendite di fabbricati in tutto il territorio nazionale, salvo alcune marginali eccezioni.
La normativa di riferimento è invero piuttosto complessa, perché vede l’intersecarsi di norme europee, nazionali e regionali, ognuna con un suo ambito di applicazione e specifiche e non sempre coerenti disposizioni. Ogni regione italiana poi, può legiferare in materia adottando previsioni in parte differenti.
Nelle intenzioni del legislatore, l’Attestato dovrebbe far emergere anche per i fabbricati le qualità energetiche degli stessi, così come già oggi accade per alcuni beni di consumo o ad esempio per le automobili, e quindi influire sul prezzo degli stessi, premiando con un prezzo più alto i fabbricati più efficienti, e penalizzando con un prezzo di vendita più basso, i fabbricati meno efficienti.
Il nostro studio Notarile è in ogni caso a vostra disposizione, senza alcun impegno, per fornire tutti i chiarimenti necessari anche in questa complessa normativa.
