Dalle brevi indicazioni sopra riportate, emerge che il mutuo è un contratto complesso, di difficile valutazione e comprensione in tutte le sue componenti.
A tal fine è davvero consigliabile ricorrere al Notaio sin dai primi contatti con la banca, al fine di chiedere chiarimenti sul contratto di mutuo, sui suoi aspetti e caratteristiche. Il colloquio con il Notaio è comunque gratuito e compreso nell’attività di consulenza necessaria per addivenire alla stipula.
Data la complessità del contratto di mutuo e la sua difficoltà ad essere compreso in tutti i suoi aspetti, il legislatore dispone che debba obbligatoriamente essere comunicato dall’ente erogante un indicatore speciale. Tale indicatore si chiama TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) o anche ISC (Indicatore Sintetico di Costo). In altre parole è un numero percentuale che ingloba in un unico parametro anche costi a prima vista non evidenti, quali spese amministrative, spese di incasso rata, spese per comunicazioni varie, ecc. Più nello specifico il calcolo del TAEG o ISC consiste nel trovare quel tasso di interesse che rende uguali la somma del credito concesso al cliente, con la somma complessiva che il cliente dovrà rimborsare alla scadenza. Lo scopo è infatti dare al cliente un unico indicatore di interesse che comprenda non solo il tasso effettivo di interesse sul prestito, ma anche tutte le spese accessorie.
I parametri che determinano il TAEG o ISC sono fissati per legge. In particolare, oltre alla struttura del rimborso finanziario, rientrano a far parte del calcolo di questo tasso tutte le spese accessorie obbligatorie inerenti all’atto del finanziamento. Quanto più il TAEG si distanzia dal tasso nominale del mutuo TAN tanto più il mutuo sarà gravato da spese oneri o commissioni. Non necessariamente si tratterà di un mutuo “cattivo” o eccessivamente oneroso ma si dovrà porre bene attenzione al fatto che tali costi siano giustificati per servizi effettivamente richiesti ed utili. Quanto più invece il TAEG sarà vicino al TAN, tanto più il mutuo sarà trasparente e leggero.
Solo confrontando i diversi TAEG o ISC è possibile scoprire se un mutuo è effettivamente più o meno oneroso di un altro.
Il consiglio quindi è quello di farsi sempre comunicare PRIMA della stipula l’Indicatore Sintetico di Costo per aver modo di confrontare il mutuo con eventuali altri.
Il mutuo è definito dal legislatore nell’art.1813 c.c. come il “contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Con riguardo all’oggetto del contratto di mutuo, quello di più frequente applicazione, è il mutuo di denaro.
In tale ambito, se certamente è possibile stipulare un contratto di mutuo anche tra semplici privati, il contratto che è di più frequente applicazione è quello posto in essere da banche od istituti bancari.
Tale tipo particolare di mutuo, nella prassi più frequente è disciplinato da specifiche leggi speciali, primo fra tutti il Testo Unico Bancario (Dlgs. 1 settembre 1993, n.385). Qui il link alla normativa in questione:
http://www.bancaditalia.it/vigilanza/banche/normativa/leggi/tub
Nel contratto di mutuo, la banca eroga denaro al mutuatario, il quale si impegna a restituirlo in rate periodiche.
Le rate tendenzialmente hanno periodicità mensile, ma possono anche avere periodicità diversa, ad esempio trimestrale, semestrale od anche annuale.
Ogni rata è composta di due elementi:
una parte di capitale sufficiente ad ottenere la restituzione dell’intero debito nel termine prefissato e da una parte di interessi, che remunerano l’attività della banca.
La modalità con cui il mutuo prevede la restituzione del capitale (cosiddetto “ammortamento” del capitale) si chiama “Piano di ammortamento”.
In astratto sono possibili diversi tipi di piano di ammortamento, ma quello nella prassi più usato è quello cosiddetto “alla francese”.
Tale piano di ammortamento prevede a parità di tasso di interesse, una rata costante, con una composizione iniziale di quasi soli interessi, e poco capitale. Tali proporzioni vanno via via invertendosi man mano che il mutuo decorre, fino alle rate finali che sono composte da quasi solo capitale, ed una quota interessi ridotta.
Con un piano “alla francese” il capitale decresce molto lentamente durante le prime rate, e le eventuali oscillazioni degli interessi incidono in modo molto rilevante.
I documenti basilari necessari per la stipula di un contratto di mutuo sono:
– recapiti dell’istituto bancario e del funzionario con cui si è preso contatto;
– fotocopia della carta di identità e del codice fiscale di tutti i comparenti, (al momento dell’atto sarà necessario comparire di persona e portare tali documenti in originale)
– copia autentica dell’atto di provenienza dell’immobile offerto in garanzia ipotecaria, ovvero in caso di provenienza per successione copia della dichiarazione di successione, e dell’eventuale verbale di pubblicazione del testamento; qualora si sia in presenza di provenienza per successione, nel caso in cui l’accettazione dell’eredità non sia stata ancora trascritta, sarà necessario produrre anche il certificato di morte in originale del defunto;
– stato civile ed eventuale regime matrimoniale dei comparenti, da documentarsi con estratto dell’atto di matrimonio (rilasciato quest’ultimo dal Comune di residenza ovvero dal Comune in cui è avvenuto il matrimonio);
Nel caso alcuni di questi documenti non siano reperibili, compresi i certificati, possiamo richiederli noi presso i competenti uffici. Il costo di tale richiesta varia a seconda del certificato.
Tutta la documentazione catastale, visure e planimetrie verranno richieste autonomamente da noi.
Il legislatore dispone che una somma pari al 19% degli interessi passivi ed oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo possano essere detratti dalle imposte sui redditi (IRPEF) del mutuatario, sino a un importo di 3.615,20 euro (per un risparmio che può giungere fino a 686,89 euro per anno) e, per i mutui contratti a partire dal 1° gennaio 2008, sino ad un importo di 4.000 euro (per un risparmio che può giungere fino a 760 euro per anno).
Se il mutuo è intestato a più persone, la detrazione viene divisa tra le stesse.
Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi.
La detrazione è ammessa a condizione che:
la casa sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto;
l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data del mutuo;
da idonea documentazione risulti che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale (dal 1° gennaio 2008 è necessario che questa destinazione risulti dall’atto di mutuo o da dichiarazione allegata ai fini dell’aliquota dello 0,25% dell’imposta sostitutiva).
Oltre agli interessi passivi nella misura sopra indicata, si detraggono anche gli oneri pagati in dipendenza del mutuo.
Sono oneri detraibili: l’imposta sostitutiva, l’imposta per l’iscrizione dell’ipoteca, le spese di istruttoria, le spese di perizia e le spese notarili.
Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile (prezzo di acquisto, tasse, spese notarili e degli oneri accessori), si possono detrarre i soli interessi calcolati sul costo stesso.
ESEMPIO:
Costo dell’immobile 50.000 euro;
mutuo 70.000 euro;
interessi passivi annui 2.800 euro.
Gli interessi detraibili si determinano come segue:
costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi : capitale dato a mutuo, cioè:
50.000 x 2.800 : 70.000 = 2.000 euro
Poiché il mutuo è superiore al costo dell’immobile è possibile detrarre solo gli interessi calcolati su 50.000 euro, cioè, 2.000 euro.
La copia della parcella notarile del mutuo, insieme alla certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, dovranno essere consegnate al proprio commercialista o a chi prepara la dichiarazione dei redditi.
In questo video realizzato a cura del Consiglio Nazionale del Notariato, in collaborazione con il Sole 24 Ore, vengono spiegati i più salienti problemi che si incontrano durante un acquisto immobiliare, e le principali caratteristiche del mutuo bancario.
Per espressa previsione legislativa, i mutui contratti per l’acquisto o la ristrutturazione della cosiddetta “prima casa” godono dell’applicazione di un’imposta in misura ridotta.
Anziché scontare l’imposta nella misura ordinaria (pari al 2%), scontano l’imposta in misura ridotta, pari allo 0,25% sul capitale erogato.
In realtà, a seguito di una circolare ministeriale.. detto principio è stato interpretato nel senso che è dovuta l’imposta in misura dello 0,25% sempre, salvo il caso di acquisto di cosiddetta “seconda casa”.
Detta imposta (chiamata imposta sostitutiva), è versata direttamente dalla banca, che solitamente la trattiene dalla somma erogata.
Sul sito del dipartimento del Tesoro, è on line il modulo da utilizzare per chiedere, alla banca che ha concesso il mutuo per l’acquisto della prima casa, la sospensione temporanea del pagamento delle rate. Si tratta di un beneficio destinato ai cittadini in possesso di specifici requisiti soggettivi e oggettivi fissati dal decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 132 del 21 giugno, pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 192 del 18 agosto 2010, cioè la norma di attuazione del Fondo di solidarietà, previsto dall’articolo 2, comma 475, della legge 244/2007 (Finanziaria 2008).
Le linee guida
Il modello va compilato in base alle linee guida per la presentazione e l’istruttoria delle richieste di sospensione, disponibili sullo stesso sito, che contengono l’elenco dettagliato delle condizioni di accesso e delle caratteristiche dei mutui agevolabili.
Gli aspiranti beneficiari possono presentare la domanda di sospensione a partire dal prossimo 15 novembre.
Acquisita la documentazione, la banca ha 10 giorni di tempo per inviarla al Fondo di solidarietà (soggetto con personalità giuridica gestito da una società a capitale interamente pubblico), indicando i costi dell’operazione.
Il Fondo esamina il caso e fornisce l’eventuale nullaosta all’istituto di credito entro 15 giorni.
Quest’ultimo ha tempo 5 giorni per informare il beneficiario.
Per saperne di più
http://www.dt.tesoro.it/it/doc_hp/fondomutuipc.html
Fonte: Notiziario CNN-Notizie 2 novembre 2010
La surrogazione è un istituto disciplinato dal nostro codice civile.
Può aversi surrogazione per volontà del creditore ovvero del debitore.
L’istituto che interessa maggiormente la prassi tuttavia è la surrogazione per volontà del debitore, in caso di mutuo ipotecario.
E’ il debitore in altre parole, che individuata una nuova banca decide di chiedere un mutuo a quest’ultima al fine di surrogarla nell’ipoteca già iscritta a favore della vecchia banca.
L’ipoteca già iscritta, viene “annotata” di surrogazione a favore della nuova banca, senza necessità di una nuova iscrizione.
Le parole del legislatore sono le migliori: così recita l’art.1202 c.c.:
“Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.
La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:
che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
che nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.
Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.”
Anche se troppo spesso si sente dire, anche da autorità istituzionali, che la surroga sia una atto “semplice” dove bastano “un paio di firme” l’atto di surroga è in realtà un atto molto complesso, e dietro alle “semplici firme” si nascondono difficoltà tecniche, giuridiche e non da ultimo logistiche.
E’ infatti necessario valutare oltre al vecchio mutuo, anche il mutuo nuovo, gestire eventuali “cartolarizzazioni” che possono aver interessato il vecchio mutuo, nonché eventuali operazioni bancarie di concentrazione (fusioni tra banche, cessioni in blocco di crediti ecc.) che possono mutare la persona dell’originario creditore.
Basti pensare che in caso di cosiddetta “cartolarizzazione” il mutuo originario viene ceduto in blocco assieme a molteplici altri rapporti, ad una società costituita ad hoc, la quale di solito emette obbligazioni che vengono poi negoziate sui mercati borsistici internazionali.
E’ questo tipo di operazioni che negli Stati Uniti e nei paesi anglosassoni in generale, svolte senza le necessarie garanzie soprattutto notarili, hanno causato il disastro dei mutui “subprime”.
Anche solo per valutare chi sia legittimato a sottoscrivere l’atto di quietanza, è necessario studiare attentamente il vecchio mutuo, e ripercorrere tutte le vicende giuridiche che nel corso degli anni lo hanno interessato.
E’ poi necessario organizzare logisticamente l’atto di surrogazione, ottenendo i conteggi estintivi del vecchio mutuo per il giorno esatto previsto per la stipula, incontrare la disponibilità della vecchia banca, della nuova e del mutuatario.
Un eventuale imprevisto può mandare a monte il tutto, richiedendo di ripartire da zero.
In astratto gli strumenti per “sostituire” un vecchio mutuo con uno nuovo sono diversi.
a) “Rinegoziazione”
E’ possibile innanzitutto semplicemente “rinegoziare” il vecchio mutuo. Tale ipotesi è la meno costosa in assoluto, in quanto si risolve in semplice scambio di corrispondenza con la banca, in genere senza necessità di alcun atto notarile.
E’ però da considerare che se è vero che non è necessaria la stipula di un nuovo atto notarile, non si potrà nemmeno beneficiare della consulenza del Notaio in relazione a quanto si va a sottoscrivere. E’ da tenere infatti presente che il Notaio è un Pubblico Ufficiale imparziale, che può indirizzarvi ed aiutarvi nel modo più corretto e trasparente circa la migliore soluzione per voi, mettendo magari in luce eventuali aspetti dubbi o poco chiari del contratto che si intende sottoscrivere. A tal proposito è da segnalarsi che alcuni Istituti, proprio per le ragioni sopra esposte richiedono comunque l’intervento del Notaio anche in sede di semplice rinegoziazione, per ottenere così documentato in un Atto Pubblico l’esito di tale accordo.
Gli svantaggi di tale procedura sono inoltre che si è vincolati all’importo rimanente di finanziamento, che non può essere variato. Con una semplice rinegoziazione infatti, si può andare ad agire di solito solamente su parametri accessori del mutuo, quali tasso (fisso o variabile), spread, commissioni varie, eventuali penali di mora, ma nulla di più. Si è inoltre vincolati ovviamente al rapporto con la banca preesistente.
b) “Surroga”
E’ possibile poi stipulare un atto di “surroga”, e quindi individuare una nuova banca, con cui stipulare un nuovo mutuo di importo corrispondente al debito residuo del vecchio mutuo, e surrogare quindi la nuova banca nelle garanzie ipotecarie che già assistevano il vecchio mutuo.
Tale ipotesi richiede la stipula di un rogito Notarile, il cui costo è tendenzialmente a carico della nuova banca. Il vantaggio di tale soluzione è che si può avere un margine di manovra maggiore, agire su più parametri del mutuo, cambiare appunto istituto bancario ecc.
Si beneficia inoltre della consulenza del Notaio, che può ben consigliarvi sugli aspetti e sulle caratteristiche del contratto che andrete a sottoscrivere.
Lo svantaggio di tale soluzione è quello di rimanere comunque vincolati all’importo residuo del vecchio mutuo. In caso si abbia necessità di maggiori somme la surroga non è lo strumento adatto ma è necessario stipulare un nuovo mutuo.
c) “Nuovo mutuo”
La soluzione più radicale, che lascia più ampi margini di manovra, potendo incidere su tutti i parametri del mutuo, compreso l’importo finanziato è senz’altro la stipula di un nuovo mutuo.
Per essa è necessaria la stipula di un rogito Notarile di mutuo completamente nuovo, il cui costo (dai mille ai duemila euro in media) è di solito a carico del mutuatario. C’è da dire che tale importo può essere anch’esso finanziato dalla banca e quindi venire “spalmato” su tutta la durata del nuovo mutuo.
In questo caso ovviamente può essere prezioso l’aiuto del Notaio a scegliere la soluzione contrattuale migliore ed a comprendere a fondo l’effettiva portata del contratto che si va a sottoscrivere.
I costi dell’atto di surroga, come sopra indicato sono tendenzialmente a carico della banca prescelta per il nuovo mutuo.
Sono in ogni caso molto contenuti e sono fissati per legge da ciascun Consiglio Notarile. Tendenzialmente si aggirano dai seicento agli ottocento euro, a seconda che la banca richieda o meno una relazione ventennale sulla storia ipocatastale dell’immobile.
Il nostro studio aderisce ad una moderna piattaforma informatica ideata per gestire in modo trasparente tutte le numerose e complesse fasi di una surroga.
Dalla prima richiesta alla banca passiva, al calcolo del debito residuo, all’invio delle relazioni Notarili preliminari e definitive, alla fissazione degli appuntamenti tutto viene gestito su una piattaforma a cui gli istituti bancari aderenti possono accedere in modo totalmente trasparente.
In questo modo sia la banca passiva, che la banca attiva hanno in ogni istante un monitoraggio chiaro dello stato di avanzamento della pratica. Il mutuatario dall’altro lato beneficia di tempi di istruttoria e di lavorazione decisamente ridotti.
I documenti basilari necessari per la stipula di un contratto di mutuo con surroga nell’ipoteca esistente sono:
– copia autentica dell’atto del vecchio mutuo e duplo della nota di iscrizione dell’ipoteca;
– conteggi relativi al debito residuo calcolati al giorno esatto di quello previsto per la stipula della surroga;
ATTENZIONE: alcune banche richiedono ben 60 giorni prima di comunicare l’importo di tale debito residuo. E’ bene informarsi per tempo.
– recapiti dell’istituto bancario e del funzionario con cui si è preso contatto in relazione al nuovo mutuo;
– fotocopia della carta di identità e del codice fiscale di tutti i comparenti, (al momento dell’atto sarà necessario comparire di persona e portare tali documenti in originale)
– può essere utile copia autentica dell’atto di provenienza dell’immobile offerto in garanzia ipotecaria, ovvero in caso di provenienza per successione copia della dichiarazione di successione;
– stato civile ed eventuale regime matrimoniale dei comparenti, da documentarsi con estratto dell’atto di matrimonio (rilasciato quest’ultimo dal Comune di residenza ovvero dal Comune in cui è avvenuto il matrimonio);
Nel caso alcuni di questi documenti non siano reperibili, compresi i certificati, possiamo richiederli noi presso i competenti uffici. Il costo di tale richiesta varia a seconda del certificato.
Tutta la documentazione catastale, visure e planimetrie verranno richieste autonomamente da noi.
